Gjerstad kommune fester i dag 15 tomter fra Opplysningsvesenets fond (OVF), med et totalt tomteareal på 158.544 kvm.
Disse arealene ligger under Prestegården (gnr 11 bnr 1). Arealene ligger i Kirkebygda og brukes i dag til alt fra idrettsanlegg (Klokkargården fotballbane), boligområder til administrasjonsbygg. De eldste festeavtalene ble inngått i1924-25 og hadde da en varighet på 100 år før de fornyes, opphører eller innløses iht. festekontrakt.
De nyeste festeavtalene ble inngått i 1985. Gjerstad kommune har festeavtaler som løper til 2069. Det er tomtefestelova som regulerer de juridiske forholdene i en festeavtale. Festeavtalene som er inngått til næring/offentlig formål løper til de opphører og kan derfor ikke avsluttes før avtalen utløper, med mindre det åpner seg en mulighet for å innløse arealene. Festeavtalene som er inngått til boligformål løper også til de opphører, men her kan man kreve innløsning når avtalen har løpt i 30 år jfr. tomtefestelova §32.
Gjerstad kommune har ved flere anledninger forespurt OVF om å kunne innløse større deler av de områdene som festes. Så sent som i november 2017 fikk kommunen negativt svar. Siste åpning for innløsning som kommunen har funnet i arkivet, er fra 1992. Administrasjonen har hatt møte med underdirektør Tim V. Midgaard i OVF i oktober 2020, hvor det ble opplyst av OVF for tiden i et udefinert tidsvindu fremover kan være positive til forespørsler om innløsning. Det er ikke noe som tilsier at denne åpningen for innløsning av arealer vil vedvare over tid.
Gjerstad kommune betaler for tiden en årlig avgift for festetomtene på kr. 387 063,- og har fått et tilbud fra OVF om å kjøpe ut hele arealet for til sammen kr. 10 148 000,- Dette tilsvarer kr. 64,- pr. m2. Akseptfrist for tilbudet er 31. mars 2021.
Kommunedirektørens vurderinger:
Gjerstad kommune bør benytte denne muligheten til å sikre seg eiendomsretten til disse store og sentralt lokaliserte tomteområdene i Kirkebygda. Utviklingsplanen for administrasjonssenteret i Kirkebygda som ble politisk forankret høsten 2020, omfatter som kjent planer for utvikling på flere av disse arealene. Ved innløsning av arealene vil Gjerstad kommune stå friere til å velge det mest formålstjenlige når det gjelder plassering av fremtidig bebyggelse og bruk av arealene. Dette kan for eksempel gjelde plasseringen av brannstasjon.
Når vi fester areal så kan tomtene ikke benyttes til annet enn det opprinnelige formål som var satt ved inngåelse av festeforholdet. Spesielt når det gjelder den store og flott beliggende tomten til tidligere Gjerstad skole, kan man tenke seg både at det kan være gunstig med eid tomt med mulighet til nye bruksområder både for eventuell avhending av bygningen/oppdeling og utvikling av tomten/bruk til andre formål.
Eventuell innløsning av alle arealene i henhold til tilbudet, vil gi en årlig innsparing på kommunens driftsbudsjett beregnet ut fra dagens festeavgifter på kr 387.063.
Flere av de større tomtene har «reguleringsår» i 2022 og de påfølgende nærmeste årene. Dette vil da si at festeavgiften for disse kan påregnes å øke vesentlig. For eksempel utløper festekontrakten på festenr 3, forretningstomt (dvs tomten til Sentrumsbygget og parkeringsplass) i 2024, og OVF har bekreftet at festeavgiften for denne tomten da vil øke fra dagens kr 17.646,- til kr. 35.000, dersom kommunen ikke skulle velge å innløse tomtene nå.
Kommunedirektøren vil videre anbefale at kjøpet finansieres ved bruk av ubundet investeringsfond, som ved inngangen til 2020 utgjorde kr 42.008.512,98.
Som kjent lånefinansieres normalt investeringer, med like avdrag over anleggsmiddelets avskrivningstid. Siden tomter ikke avskrives i regnskapet, kan imidlertid bruk av ubundet investeringsfond betraktes som en like aktuell finansieringsform i dette tilfellet. Vi kan da se bort fra avdrag, og kostnaden vil tilsvare fondets avkastning. For vår del utgjør dette avtalt innskuddsrente i Østre Agder Sparebank. Denne varierer i takt med markedsrentene, og utgjør i skrivende stund 1,78 %. Det er selvfølgelig umulig å forutsi fremtidig renteutvikling, men ut fra hva vi observerer av lange fastrenter i markedet er det åpenbart at de færreste ser for seg renteøkning av betydning i overskuelig fremtid.
Når en investering på om lag kr. 10,5 mill gir årlig besparelse på kr 387.000, utgjør dette en direkteavkastning på investeringen på om lag 3,7 %, altså betydelig høyere enn å la fondsmidlene forbli i banken. I tillegg kommer en eventuell fremtidig verdistigning på arealene. Videre vil vi en gang for alle, ha løst utfordringen som ligger i stadig stigende festeavgifter. Kommunedirektøren vil derfor anbefale at kommunestyret vedtar å innløse samtlige tomter som Gjerstad kommune fester fra OVF, i henhold til tilbud mottatt fra OVF i brev av 22. januar 2021.
